研究机构最新的监测数据，全国重点城市二手房市场延续“以价换量”模式，挂牌量高企叠加政策调整窗口期，市场价格仍面临下行压力。
根据中指研究院近日发布的4月重点城市二手房房价地图，十大重点城市二手住宅均价环比下跌0.43%，同比下跌5.69%，同比跌幅较上月收窄0.44个百分点。与此同时，成交量同比普遍增长，但增幅较一季度明显放缓，市场进入阶段性调整期。
《中国经营报》记者了解到，百城二手住宅均价环比下跌0.69%，同比跌幅收窄至7.23%。十大城市中，武汉、南京领跌，环比跌幅分别为0.97%和1.08%，同比跌幅则分别高达9.85%和9.61%；深圳、成都跌幅最小，环比仅跌0.21%和0.06%，同比跌幅分别为2.88%和2.98%。
成交分化显著
从几个重点城市表现来看，北京4月“小阳春”热度逐渐消退，二手住宅成交15565套，环比下降19.1%，但同比增长16.6%，连续7个月保持同比正增长。价格方面，4月环比下跌0.48%，同比跌幅收窄至5.88%。各区域价格普遍承压，但海淀、西城等核心区跌幅相对较小，挂牌均价仍维持高位。
上海4月二手房市场维持高活跃度，全月成交20385套，环比下降22.5%，但同比大幅增长29.6%。价格环比下跌0.32%，同比跌幅收窄至5.63%。浦东、静安等中心城区成交占比提升，郊区则因挂牌量激增面临更大价格压力。
深圳4月成交5733套二手房，同比增长37.4%，创2021年以来同期最高纪录。价格环比下跌0.21%，同比跌幅收窄至2.88%，市场韧性主要得益于“以旧换新”政策突破地域限制及购房补贴刺激。
二线城市方面，杭州成交7424套，同比增长15.9%，价格环比下跌0.30%；南京成交9738套，环比增长4.2%，但价格同比跌幅达9.61%。两城均受学区房需求支撑，但高库存导致业主降价意愿强烈。
此外，成都成交24265套，同比增长19.5%，价格环比微跌0.06%；重庆主城区成交13063套，同比增长32.6%。成渝双城凭借低总价优势吸引刚需，但外围区域价格调整压力显著。
整体来看，随着教育需求逐渐释放结束，4月重点城市二手房成交量环比普遍回落，在“以价换量”带动下，十大城市二手房成交量同比仍增长，但增幅放缓。
根据市场机构安居客发布的4月全国重点城市二手房分流压力解析，相较于新房，二手房仍更受购房者偏爱，对新房市场形成了一定分流。不过，4月全国重点城市二手房对新房的分流作用有所减弱。这表明，随着新房供应量上升、开发商推出优惠政策以及优质房源增多，新房市场成功“拉回”了部分客户，为新房销售带来了机遇。
政策与市场博弈期
4月25日，中央政治局会议指出要“加紧实施更加积极有为的宏观政策”“适时降准降息”，其中针对房地产强调：“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。”
地方层面，四川省取消普宅和非普宅标准；无锡市取消限售并暂停市区新建商品住房销售价格备案，由企业根据市场自主确定“一房一价”；杭州主城四区契税优惠认定范围调整为按区认定；厦门市扩大房票使用范围至二手房；无锡市、青岛市出台“低月供”金融产品。
此外，广东多地公示第二批拟使用专项债收储闲置存量土地项目清单，湖南省成功发行94.15亿元专项债券收回闲置土地。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶指出，尽管5月政治局会议后金融三部门推出降准降息等超预期举措，但传统淡季叠加高库存压力，5月重点城市成交量或进一步回落。核心城市需依赖政策进一步优化，例如一线城市分区调整限购、二线全面取消限购等。
从长期趋势来看，市场分化的情况将持续。今年以来，核心城市优质地块土拍热度不减（如杭州、成都一季度地价屡创新高），预示未来改善型住房供给增加，或带动价格结构性回升。而非核心区域以价换量仍是主流，部分远郊区县价格或将继续探底。
业内人士认为，当前市场处于“政策发力”与“需求疲软”的博弈期。短期内，高挂牌量及购房者观望情绪将压制价格反弹；中长期看，城市更新、高品质住房供给及金融支持政策若能有效落地，有望推动核心城市市场逐步企稳。