根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2024年9月，百城二手住宅平均价格为14447元/平方米，环比下跌0.70%，已连跌29个月；同比下跌7.13%。当前业主以价换量致使百城二手住宅价格继续下行，二手房成交规模环比回落，同比仍保持增长。百城新建住宅平均价格为16484元/平方米，环比上涨0.14%，同比上涨1.85%。受部分城市优质改善项目入市影响，百城新建住宅价格环比上涨，但新房市场成交持续走弱，9月重点城市新房销售环同比均下降。全国50个城市住宅平均租金为36.1元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌2.52%。9月住房租赁市场热度继续回落，重点城市住宅平均租金跌幅进一步扩大。

图：2021年1月至2024年9月百城二手住宅价格及环比变化

数据来源：中指数据CREIS

图：2021年1月至2024年9月百城新建住宅价格及环比变化

数据来源：中指数据CREIS

图：2021年6月至2024年9月50城住宅平均租金及环比变化

数据来源：中指数据CREIS

9月100城二手房价格延续普跌态势

从房价涨跌城市数量看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，9月百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，已连续6个月呈现百城集体下跌态势。百城新建住宅价格环比下跌城市数量为63个，较8月增加17个。

图：2021年1月至2024年9月百城新建及二手住宅价格环比下跌城市数量

数据来源：中指数据CREIS

前三季度，百城二手房价格累计下跌5.67%

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年前三季度，百城二手住宅价格累计下跌5.67%，跌幅较2023年同期扩大3.65个百分点，其中，一、二、三季度分别下跌1.48%、2.16%、2.13%。

受改善型楼盘入市影响，2024年前三季度，百城新建住宅价格累计结构性上涨1.63%。为冲刺业绩和稳定市场信心，近期保利发展旗下多个城市项目公布“保价计划”，如果未来同类房屋的销售折扣低于当前折扣，买方可以无理由退房。

图：2023年-2024年三季度百城新建住宅、二手住宅价格季度累计涨跌变化

数据来源：中指数据CREIS

前三季度，各梯队城市二手房价格累计跌幅均扩大

根据中国房地产指数系统百城价格指数，二手住宅方面，2024年前三季度，各梯队城市二手房价格累计跌幅均较2023年同期扩大。具体来看，一线城市二手住宅价格累计下跌5.78%，跌幅较2023年同期扩大5.72个百分点；自二季度开始，北京、上海二手房价格月度环比均超百城平均水平。二线城市二手住宅价格累计下跌5.77%，跌幅较2023年同期扩大3.50个百分点；三四线代表城市价格累计下跌5.51%，跌幅较2023年同期扩大3.01个百分点，常州、扬州累计跌幅超10%。

新建住宅方面，2024年前三季度，一线城市新建住宅价格累计上涨3.56%，上海新房价格累计上涨6.18%，位列百城首位。今年以来，上海多个高价项目如中海·顺昌玖里、滨江凯旋门、前滩公馆等楼盘入市热销，上海高端改善市场表现较好，对城市均价造成了结构性拉动。二线城市新建住宅价格累计上涨1.12%，三四线代表城市累计下跌0.05%。

图：2024年一至三季度各梯队城市二手住宅价格季度累计涨跌变化

数据来源：中指数据CREIS

图：2024年一至三季度各梯队城市新建住宅价格季度累计涨跌变化

数据来源：中指数据CREIS

政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，四季度楼市有望迎来边际改善

2024年三季度，全国房地产政策继续保持宽松基调，9月底中央重磅政策接连出台，有效提振了市场信心。9.26中央政治局会议强调“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”29日，央行落地多项金融支持房地产举措，包含完善商业性个人住房贷款利率定价机制、二套房最低首付款比例降至不低于15%、提高保障性住房再贷款央行资金支持比例、延长部分房地产金融政策期限等；此外市场利率定价自律机制发布倡议，表示对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整。

地方层面，9月底，北上广深四个一线城市积极落实中央精神，从优化住房限购、降低首付比例等方面优化楼市政策。住房限购政策方面，北京调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限，购买五环内住房调整为3年，五环外为2年，高层次人才为1年；京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭执行住房限购政策；居民家庭在通州区购房商品住房的，按全市统一政策执行。上海非本地户籍外环外社保年限要求降至1年，深圳取消郊区限购，广州全面取消限购政策。下调首付比例方面，北京、上海和深圳首套首付比例均由此前的20%降至15%，北京二套首付比例由不低于30%-35%下调至20%，上海二套首付比例由此前的30%-35%降至20%-25%，深圳由此前的30%降至20%。此外，北京、上海均提出及时取消普宅和非普宅标准。上海、深圳则将增值税免征年限降至2年。

整体来看，中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，释放迄今最强“稳地产”信号，四季度各项楼市政策预计将加快发力。需求端，北京、上海、深圳限购政策仍然具有优化空间；另外，各地有望继续加大购房补贴力度或通过下调房贷利率、降低二套首付比例、降低交易税费和交易佣金等方式减轻居民购房压力。供应端，国企收储和存量土地盘活等相关政策或将继续完善。根据过往经验，政策密集落地后，市场将迎来一定修复，10月核心城市销售好转可期，进而带动四季度市场边际改善，但考虑到居民收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，预计市场短期仍将延续筑底行情。

表：2024年三季度中央重要会议中涉及房地产的内容梳理